ГОДОВОЙ ОТЧЕТ
ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МН-фонд"
за 2008 год

Утвержден: Решением Совета Директоров ОАО "МН-фонд" (Протокол от "26" марта 2009 г.)
Утвержден: Решением годового общего собрания акционеров ОАО "МН-фонд" (Протокол No2 от "11" мая 2009 г.)

Открытое акционерное общество "МН-фонд" осуществляет свою деятельность в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Федерального закона "Об акционерных обществах", а также  Устава общества.

Размещенный уставный капитал общества составляет 75 млн. рублей при полностью оплаченных акциях. Акционерами общества являются физические и юридические лица, причем доля физических лиц составляет свыше 70%.

Основной целью ОАО "МН-фонд", как коммерческой организации,  является получение прибыли в интересах своих акционеров посредством осуществления хозяйственной деятельности.

В 2008 году основной деятельностью общества была работа с акциями на российском фондовом рынке, получение доходов по депозитам и государственным облигациям, сдача  имущества в аренду.

Поскольку деятельность "МН-фонда" и перспективы развития компании тесным образом связаны с развитием фондового и финансового  рынков, а также  рынка недвижимости России, приведем их характеристику за  2008 год.
Стоит ли говорить, что прошедший 2008 год на мировых фондовых "площадках" выдался крайне неудачным. Проблемы в мировой экономике распространились не только на развитые рынки, которые, как и ожидалось, первыми почувствовали всю мощь потрясений, но и на развивающиеся. Островки стабильности, которыми, по мнению многих экспертов должны были стать именно рынки emerging markets, так и остались необитаемыми.

Начало 2008 года ознаменовалось существенным падением практически всех ведущих биржевых индексов на фоне слабой макроэкономической статистики и корпоративной отчетности. Колоссальные убытки Merrill Lynch и Citigroup по итогам IV квартала 2007 года, а также данные по инфляции в США, которая по итогам января достигла максимума за последние 18 лет, явно были не в пользу "бычьих" настроений.

Ухудшение прогнозов по состоянию экономики потребовало от ФРС США решительных действий, которые заключались в резком снижении учетной ставки: сперва на 0.75 п.п. (с 4.25% до 3.5%), а затем еще на 0.5 п.п. - до 3%. Смягчение монетарной политики было встречено с оптимизмом на американских торгах. Между тем на европейских площадках продолжали доминировать негативные настроения. Уровень инфляции в еврозоне в январе прошлого года вырос до исторического максимума. Существенное снижение котировок продолжилось и в феврале. Подъем нефти выше отметки 100 долл./барр. оказал сильное давление на фондовые индексы. Ситуация несколько стабилизировалась только в апреле-мае, когда появились данные о ВВП США за I квартал. Отсутствие признаков рецессии в крупнейших экономиках мира было воспринято инвесторами с оптимизмом, который, впрочем, вскоре совсем угас.

Уже в июне крупные убытки банков и страховых компаний, которые были вызваны инвестициями в ипотечные бумаги, заставили инвесторов пересмотреть свою стратегию и стали причиной мощного оттока капитала с фондовых рынков. Чтобы как-то стабилизировать ситуацию, ФРС США в очередной раз приняла решение снизить учетную ставку сразу на 1 п.п. до 2%. Кратковременный положительный эффект был достигнут, однако кардинально ситуация не изменилась, и в июле снижение продолжилось.

Период некоторой стабилизации, которую сейчас можно смело назвать "передышкой перед новым обвалом", пришелся на август-сентябрь. По сути, никаких кардинальных новостей, способных полностью сломить нисходящую динамику, на рынок не поступало, однако отдельная информация в разные периоды заставляли ведущие мировые индексы "оставаться на плаву". Так, инвесторы положительно отреагировали на новость о решении правительства США взять под свой контроль деятельность крупнейших ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac.

Начиная с октября, падение на американских и европейских площадках возобновилось с новой силой. Понижение учетных ставок от ФРС США и европейских ЦБ приносили только кратковременный положительный эффект, которого хватало буквально на одну-две торговые сессии. Опасения по поводу замедления мировой экономики стали более чем реальными, что естественным образом приводило к более глубокому падению фондовых рынков. В начале декабря Национальное бюро экономических исследований США фактически официально признало факт рецессии в стране. Согласно данным организации, экономика Соединенных Штатов снижается с декабря 2007г., что является самым длинным периодом падения с момента Великой депрессии.
Надежда на то, что развивающиеся рынки смогут избежать участи, постигшей развитые рынки, так и не оправдалась. Проблемы крупнейших экономик мира только провоцировали бегство капиталов и неминуемо вели к снижению основных фондовых индексов развивающихся рынков, многие из которых потеряли почти 50% своей капитализации. Индекс MSCI Emerging Markets, в расчет которого входят котировки акций компаний из стран с развивающейся экономикой, с начала прошлого года упал более чем на 50%, в то время как в 2007 году его рост составил порядка 35%.

Еще по итогам 9 месяцев 2008 года в рейтинге самых провальных фондовых индексов мира, есть участники с положительным результатом. Так, на конец сентября индекс IBC (Венесуэла) по сравнению с началом 2008 года вырос на 0.17%, SAX (Словакия) - почти на 2%. Спустя три месяца, даже эти в целом "абстрагированные" от внешних потрясений рынки оказались на отрицательной территории.

Но особое, первое место среди самых "провальных" фондовых рынков мира занимает Россия. Индекс РТС и ММВБ за 12 прошедших месяцев упали в среднем на 70%,. Впрочем, данный результат был достигнут только во второй половине года, тогда как первая выдалась более чем удачной.

После внушительной "просадки" в январе, отечественный фондовый рынок достаточно быстро восстановился. Уже в мае индекс РТС установил новый исторический максимум в 2498.1 пункта. Причиной такого ралли, как это ни парадоксально на первый взгляд, стали начавшиеся еще в 2007 году кризисные явления в США. Стремительно дешевеющий доллар вызвал существенный рост цен на нефть и металлы, что играло на руку отечественным компаниям и экономике России в целом.

Не стоит забывать, что прошлый год для отечественного фондового рынка был богат и на количество внутренней информации, правда, в большинстве своем она носила, скорее, негативный характер. Тем не менее, предвыборная "гонка", а в дальнейшем и инаугурации нового президента РФ Дмитрия Медведева вызвали ралли на российских торговых площадках.

Уже летом, в период, когда на рынке, по мнению некоторых специалистов, преобладает сезонное затишье, российские рынки получили первую порцию внутренних (своих особых) негативных новостей. Конфликт акционеров компании ТНК-ВР не давал покоя западным инвесторам. Однако приток нефтедолларов в страну с лихвой компенсировал вывод средств некоторых особо чувствительных участников, которые в данном конфликте видели нечто большее, чем спор двух собственников.

Вторым, более ощутимым ударом по котировкам российских бумаг и, прежде всего, компании "Мечел", стало "дело о трансфертном ценообразовании на рынке угля". Публичная критика из уст главы правительства РФ Владимира Путина за пару дней лишила компанию почти половины капитализации. Данная ситуация вызвала некоторую истерию среди инвесторов, напомнив дела давно минувших дней и вывод капитала из российских активов. Иными словами, старт был определен, и акции российских компаний уверенно пошли вниз. Опомниться, даже несмотря на то что обстановка вокруг "Мечела" достаточно быстро разрешилась в позитивном ключе, не удалось. Развернутые военные действия со стороны Грузии против Южной Осетии только ускорили отток капитала с российского рынка. Инвесторы всерьез опасались сильных экономических санкций со стороны основных Европейских партнеров, что явно не внушало оптимизм. Каких-либо значимых последствий так и не последовало, дальше разговоров и нескольких письменных вариантов по выходу из сложившейся ситуации дело не пошло, но оптимизм так и не вернулся.
Летнее "затишье", которое не позволило скучать никому, плавно переросло в осеннюю истерию, где рынок продолжил свое историческое снижение на фоне общемировых проблем. По словам некоторых экспертов, российский рынок акций оказался в состоянии, близком к свободному падению. Покупателей просто не было, попытки открыть "лонги" ни к чему не приводили, котировки уверенно и стремительно приближались к своим историческим минимумам. Многочисленные спекулянты, появившиеся на рынке за последние два тучных года, становились долгосрочными инвесторами.

Результат - более чем впечатляющий, индекс РТС упал на 72,41%, ММВБ - на 67,2%, акции подавляющего большинства компаний оказались на уровнях пятилетней давности и, несмотря на свою привлекательность, желающих их купить было немного. Гарантий того, даже несмотря на поддержку ВЭБа, что котировки не окажутся на еще более низких уровнях, просто нет. Одно можно сказать совершенно точно - "дно" сейчас значительно ближе, чем в мае 2008 года.

Капитализация многих компаний упала ниже их балансовой стоимости, потенциальная дивидендная доходность превысила десятки процентов. Но ни один из этих факторов не стал основанием для массовых покупок подешевевших бумаг. Последние три месяца года охарактеризовались повышенной волатильностью, упавшими объемами и отсутствием четкого направления движения рынка.
Кажется, что рынок создал уникальные возможности и уникальные цены для того, чтобы, купив акции, через год получить доходность больше 100%. Но эта простота обманчива. Многие компании оказались на грани банкротства. В условиях кризиса критериями для отбора компаний становятся не рентабельность и темпы роста, а надежность и принадлежность предприятия к стратегическим, что гарантирует государственную поддержку.

Наши традиционные двигатели - цены на нефти и американский фондовый рынок - пока не показывают ни малейших признаков оздоровления. К сожалению, российский рынок не сможет торговаться сам по себе, а нынешний кризис только усилит взаимосвязь динамики западных и российских индексов. Характерная особенность этого кризиса для России заключается в том, что выйти из него страна сможет только тогда, когда начнет оживать мировая экономика, когда снова появится спрос на сырьевые товары. Этот кризис продемонстрировал, насколько сильна зависимость нашей экономики от цен на сырье.

Нефтяной пузырь, раздувавшийся на протяжении последних двух лет, наконец-то лопнул. Цены на "черное золото" достигли своего максимума ($147,26 за баррель) 11 июля 2008 года. После достижения этой исторической отметки котировки буквально за полгода обвалились на 70%. Причин для обвала было более чем достаточно. Рынок нефти был перегрет спекулятивным капиталом. "Сырьевое ралли" было одной из самых горячих идей в начале этого года. Нефть стала идеальным убежищем для валютных спекулянтов в периоды падения доллара. Но если цена в $100 была в принципе приемлемой с фундаментальной точки зрения, то $140 за баррель нефть явно не могла стоить. Осенний обвал рынка и разразившийся кредитный кризис вынуждал инвесторов выводить денежные средства практически из всех классов активов, и нефтяные контракты не стали исключением. Скорость падения нефтяных фьючерсов была близка к скорости падения фондовых рынков.

Начало года ознаменовалось повышенной активностью инвесторов на рынке цветных металлов. На фоне масштабного кризиса на мировых фондовых площадках многие крупные участники рынка искали альтернативные вложения. Именно товарные рынки в сложившихся условиях стали выглядеть перспективными источниками дохода. Бурное начало года позволило ценам на цветные металлы показать значения близкие к историческим максимумам. Так, например, алюминий достиг отметки $3317 за тонну, медь колебалась вблизи $8800. Однако опасения относительно ослабления спроса со стороны крупнейших потребителей США и Китая  заставили цены отступить от своих максимумов. Переломным моментом стало лето текущего года, когда ключевые товарные индексы начали снижаться на опасениях замедления спроса со стороны крупнейших экономик мира. И надо отметить, не безосновательно. Дело в том, что кризисные явления, получившие свое начало в финансовом секторе начали распространяться на реальный сектор крупнейших государств. Ужесточение монетарной политики вследствие витка инфляции в начале года привели к ужесточению кредитной политики в банковской системе, что в свою очередь отразилось на промышленности. Индексы промышленного производства стали снижаться и сейчас находятся на многолетних минимумах.

Вторая половина 2008 года стала, мягко говоря, не очень удачной для компаний металлургического сектора. С мая 2008 года металлурги оказались под давлением антимонопольных расследований со стороны ФАС, апогеем которых стало дело "Мечела". А в октябре на металлургов со всей своей силой обрушился мировой финансовый кризис. В результате акции горно-металлургических компаний превратились из фаворитов рынка в его аутсайдеров, потеряв с начала года в среднем 80% при общем падении индекса ММВБ на 67,2%.

Уходящий год выдался для российской электроэнергетики не очень простым. Рост цен на топливо, опережающий рост тарифов на электроэнергию, негативно сказался на прибылях генерирующих компаний. Ликвидация РАО ЕЭС повлекла за собой возникновение избыточного предложения акций дочерних предприятий РАО, что на фоне низкой ликвидности привело к тому, что акции большинства энергетических компаний торговались значительно хуже рынка. Серьезной проблемой для энергетиков стало выполнение инвестиционных программ. В результате продажи госпакетов в энергетических компаниях частным инвесторам, удалось привлечь менее половины средств, необходимых для финансирования инвестпрограмм. Остальное планировалось привлечь за счет заемных средств и операционной прибыли компаний. Однако таким планам не суждено было сбыться. Во-первых, из за роста спроса на энергооборудование в значительной степени возросла их стоимость, что привело к увеличению стоимости всех инвестпрограмм на 40 - 50%. Во вторых, свою роль сыграл мировой финансовый кризис, который отрезал энергетикам доступ к дешевым кредитам. А из за снижения спроса на электроэнергию и ожиданий снижения темпов роста энергопотребления, некоторые проекты стали экономически нецелесообразными.

Прошедший год стал переломным и для российских банков. Распространившийся кризис выявил уязвимость не только отечественных банков, но и всей экономики России в целом. Проблема длинных денег всегда была присуща российской банковской системе, и именно эта проблема оголила зависимость отечественной экономики от зарубежного капитала. Доступ к долгосрочным кредитным ресурсам сократился, поэтому у банков фактически осталось лишь два источника средств: поддержка государства и вклады населения. Российские граждане, в свою очередь, наученные предыдущим опытом, предпочитают вывести свои средства из банков, при любой неопределенности в экономике. Это существенно осложняет положение банков, которые вынуждены увеличивать ставки по депозитам с целью привлечения средств и сокращения оттока капитала. Увеличение стоимости привлечения средств для банков снижает маржу банков, которая составляет большую часть их доходов. А в связи с увеличением стоимости средств, банки вынуждены увеличивать стоимость выдаваемых кредитов. Но все было бы проще, если бы приток депозитов не сменился бы оттоком, даже, несмотря на увеличенные процентов по вкладам. Если в начале 2008 года ставки на рублевые депозиты на срок более года составляли в среднем 10%, то к концу 2008 года этот уровень вырос до 11,5 - 12%.
Специфика российской банковской системы заключается в том, что половина средств всей банковской системы России приходится на 5 крупнейших банков: более 44% активов (11,15 трлн. руб.), 41,6% собственного капитала (1,3 трлн. руб.) и 45% выданных кредитов (8,6 трлн. руб.).

Телекоммуникационный сектор был в лидерах падения в 2008 году. Котировки акций связи подешевели в разы. Индекс "РТС Телекоммуникации" просел более чем на 70%. Сильнее всех пострадали акции региональных компаний связи (МРК), потерявшие в среднем около 80% своей стоимости. Основной идеей, на которой обычно растут котировки дочерних компаний Связьинвеста, - ожидание скорой приватизации холдинга. В начале 2008 года инвесторы, так и не дождавшись этого события, начали активно выходить из бумаг телекомов. Фундаментально компании продолжали показывать сильные операционные и финансовые результаты. Акции мобильных операторов также сильно упали с начала года, основное негативное влияние оказали западные рынки, где в основном торгуются данные бумаги. В результате сейчас котировки акций телекоммуникационного сектора находятся на необоснованно низких уровнях.

На долговом рынке ситуация в 2008 году существенно ухудшилась, причем в проигрыше оказались как инвесторы, так и заемщики. Ухудшение ситуации выразилось в оттоке средств с рынка, что привело к неконтролируемому росту ставок и падению котировок облигационных выпусков, а также снижению аппетита к риску по заемщикам всех категорий кредитного качества.
В частности, в последние годы российские компании в значительной степени полагались на внешние источники как для финансирования текущей деятельности, так и инвестиционных программ, что привело к существенному росту долговой нагрузки. Например, совокупный объем корпоративного долга на конец первого полугодия приблизился к сумме в 500 млрд долл. В то же время возможности для рефинансирования внешних займов на иностранных рынках капитала резко сократились: во второй половине 2008 г. объем новых долговых выпусков заметно сократился по сравнению с предыдущим годом. Объем размещенных еврооблигаций снизился с 26 млрд долл. (67 выпусков) в 2007 г. до 16 млрд долл. (25 выпусков) в 2008 г., а за вычетом госбанков привлечение снизилось практически в 2,5 раза (с 21,7 млрд долл. в 2007 г. до 9,1 млрд в 2008г.).
Сходная ситуация сложилась и на рублевом рынке: за весь 2008 г. объем рынка по номиналу вырос на 33% к началу года, что 7 п.п. меньше, чем в 2007 г. Отметим, что без учета технических размещений, прирост объема рынка оказался значительно меньше, чем в прошлом году. Вторая половина года характеризовалась двумя основными тенденциями: во-первых, предъявлением инвесторами облигационных выпусков к погашению по оферте; во-вторых, резко участившимися дефолтами эмитентов.
При этом в рамках первой тенденции отметим, что эмитенты не могли рефинансировать свои облигационные выпуски с рынка вне зависимости от уровня предлагаемого купона и практически невзирая на кредитное качество.

Особенностью второй тенденции были не собственно факты дефолтов, а изменение поведения заемщиков, многие из которых оказались готовы, воспользовавшись конъюнктурой, отказываться от выполнения своих обязательств. Таким образом, за полугодие число дефолтов превысило 60, и это притом, что всего на вторую половину года приходилось 249 погашений и оферт. Практически каждая третья компания испытывала трудности с исполнением своих обязательств.

Необходимо сказать, что предпосылки к подобной ситуации на долговом рынке начали складываться еще в 2005 г., когда в условиях двузначной инфляции уровень процентных ставок по государственным ценным бумагам снизился до отметок 7,0-7,5%. Последовавшее за этим сужение корпоративных спредов - сначала по первому эшелону, затем и по эмитентам с более низким кредитным качеством - привело к существенной недооценке рисков, завышенным аппетитам к заимствованиям со стороны заемщиков и агрессивным стратегиям их рефинансирования. Ключевой причиной для этого сценария стал избыток ликвидности, наводнившей российскую экономику при росте цен на нефть. Таким образом, надулся кредитный пузырь: ни институты рынка, ни его участники с обеих сторон оказалась не готовы "переварить" столь большие объемы заимствований, особенно когда избыток ликвидности сменился ее недостатком. Рынок стал похож на минное поле, "подорваться" на котором можно даже по эмитентам, которые, на первый взгляд, обладают неплохим кредитным качеством и возможностью получения внешней поддержки.
В начале года многие эксперты предрекали чуть ли не двукратное подорожание московской недвижимости в 2008 году, подобно росту 2006 года. Так только за первое полугодие 2008 года рост цен составил почти 35%. Однако с приходом осени все кардинально изменилось.

Проблемы с ликвидностью, а также общий финансовый кризис, захлестнули и рынок недвижимости. Стоимость недвижимости в Москве достигла своего исторического максимума к концу лета 2008 года и после непродолжительной остановки начала ощутимо снижаться с наступлением октября. При этом по статистике снижение цен за второе полугодие 2008 года (а точнее за 4 квартал) невелико. Так по данным индекса www.irn.ru - чуть более 10%, что и приводит к итоговому результату за 2008 год в виде прироста на 25%.

Однако следует учесть еще и неявную коррекцию цен на недвижимость в виде скидок, дисконтов и торга, которая однозначно сформировалась к концу 2008 года. С ее учетом полное снижение цен во втором полугодии составило уже не около 10%, а 20% - 25%. В результате итоговый прирост цен за 2008 год, сформированный перевесом роста первого полугодия над снижением во втором, оказывается вряд ли более 10%-15%, то есть на уровне инфляции. 

Примечательно, что прирост рублевых цен на квартиры за 2008 год, отслеживаемых журналом о недвижимости www.metrinfo.ru, оказывается еще больше - примерно на 15%. Это связано с очевидным ослаблением рубля по отношению к основным мировым валютам, или другими словами, с ростом курса доллара и курса евро. В результате даже снижение цен на недвижимость в 4 квартале 2008 года в рублевых ценах оказывается почти незаметным. Тем не менее, рублевые цены на квартиры в нынешних условиях вряд ли можно считать показательными.

За последние месяцы 2008 года установилась четкая тенденция к коррекции вниз цен на квартиры в Москве и достаточно очевидно, что она будет преобладать еще какое-то время. В результате за ближайшие месяцы прирост цен первого полугодия 2008 года, скорее всего, будет нивелирован полностью, так как наиболее вероятное развитие событий - возвращение стоимости недвижимости в Москве, как минимум, к уровню стабилизации конца 2006 - начала 2007 годов.
По итогам 2008 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-) составило 8,3 млн. кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями по итогам 2008 г. на 1 000 жителей составила 800 кв.м прирост по сравнению с 2007 г. составил около 30%. В 2008 г. введено 1 842 тыс. кв.м офисных площадей.

По итогам 2008 г. доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении составила 29%, класс В+/В- 71%. В ближайшие 5-7 лет ожидается дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства - до 40% в совокупном предложении.

В первой половине отчётного года ситуация на рынке недвижимости Москвы в целом не внушала опасений и тревоги, несмотря на то, что в США начались неприятности на рынке ипотечных кредитов. На московском рынке недвижимости разве что наметилась некая стагнация в рыночной стоимости недвижимости и в арендных ставках. Однако, перспективы выглядели вполне благополучно.

Так, предполагалось, что в течение 2008 года в эксплуатацию будет введено порядка 2 млн. качественных офисных площадей. Однако уже осенью чётко обозначилось изменение этого показателя в сторону уменьшения, так как на рынке стала наблюдаться стойкая тенденция изменения сроков ввода в эксплуатацию части анонсируемых проектов, а также замораживание некоторых из них в связи с дефицитом финансирования. К концу года эта тенденция только усилилась.

Тенденции, начавшиеся в 3 кв. 2008 г. продолжили своё развитие и в 4 кв. 2008 г.:

1) Снижение количества новых проектов на рынке. Объекты, находящиеся на стадии проектирования "замораживают" в первую очередь. По многим проектам не начинается маркетинговое продвижение, некоторые девелоперы будут пересматривать концепцию объектов. Среди наиболее известных проектов, строительство которых было приостановлено стоит отметить "Башню Россия" (ММДЦ "Москва Сити").
2) Рост рынка субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). А также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения.
3) Снижение арендных ставок и цен продажи по сравнению с 3 кв. 2008 г. на 15-20%. В некоторых случаях на 40%. Цены продажи некоторые собственники снижают даже в два раза.
4) Снижение количества сделок аренды и продажи.

Емкость рынка качественной офисной недвижимости (2008 г.) в существующих ценах оценивается на уровне 2,9 - 3,5 млн. кв.м класса А и 4,5 - 4,8 млн. кв.м классов В+/В-.

Что касается наиболее востребованных площадей, то несмотря на кризис, это до сих пор остаётся индивидуальным показателем в зависимости от сферы деятельности и количества сотрудников компании. Однако уже сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду. К примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял ранее 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.

Компании, после проведенных сокращений сотрудников, стремятся либо сдать часть освободившихся площадей в субаренду либо переехать в помещения меньшей площади, иногда более низкого класса и менее удобного местоположения, стараясь сократить издержки на аренду. При этом для многих арендаторов становится выгоднее заплатить штрафные санкции по текущему договору аренды и переехать в новые помещения, предлагаемые по более выгодным коммерческим условиям, чем продолжать платить по заключенному ранее контракту. Понимая это, многие владельцы готовы на существенное дисконтирование в рамках текущих договоров чтобы не потерять арендаторов.

В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, с возможностью пересмотра арендных ставок через 1 или 2 года, некоторые арендаторы стремятся заключать договоры на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке. По итогам 2008 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $950/ кв. м в год, в классе В+ $650/кв.м в год, В- 500/кв.м.

Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, начавшиеся в сентябре-октябре 2008 г. и составившей 15-20% к концу 2008 г. На некоторые объекты зафиксировано снижение - до 30-40%. В первую очередь коррекция произошла в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами может составлять 20-25% и более. Уровень арендных ставок по-прежнему во многом зависит в первую очередь от местоположения объекта. Так наиболее высокий уровень цен наблюдается в ЦАО, где средневзвешенные арендные ставки (класс А) на конец 2008 г. составили $1 050 за кв.м.
Цены продаж по сравнению с 1 полугодием 2008 г. упали на 25-30% и по итогам года составили $5 500 - 8 500, (не включая НДС) - класс А, $4 500 - 6 400 - класс В+, $3 500 - 5 000 - класс В.

Для московского рынка недвижимости октябрь 2008 года оказался в своем роде переломным. Если с началом осени по мере развития общего финансового кризиса на рынок недвижимости пришли испуг и паника, то в течение октября многие игроки смогли осознать произошедшие перемены и начать адаптироваться к новым реалиям. Теперь уже почти никто не сомневается в том, что цены на недвижимость в Москве, так или иначе, будут корректироваться вниз и этот процесс, по сути, уже начался. Основной вопрос теперь - что и насколько может измениться и как правильно вести себя каждому участнику рынка в сложившейся ситуации.
Безусловно, никакого резкого обвала цен в октябре не произошло, так как рынок недвижимости в отличие от фондового достаточно инертен, и на смену ценовых трендов здесь требуется время. Так, по данным аналитического центра irn.ru среднее значение московского индекса в стоимости в октябре почти не отличается от аналогичного сентябрьского показателя.
Несмотря на развитие в целом негативных тенденций на рынке недвижимости, руководство Общества достаточно спокойно, без излишнего оптимизма, но и без паники оценивает перспективы спроса на коммерческую недвижимость Москвы, на сдаче в аренду объектов которой сосредоточена основная производственная деятельность Общества. Так, наиболее доходный объект - помещения в офисном центре класса "С" на Смольной улице, где МН-фонд владеет этажом в офисном центре, пользуются устойчивым спросом. За период с октября 2008 г. освобождение площадей по инициативе арендаторов не увеличилось против докризисного: так, на смену двум съехавшим нашлись новые арендаторы. Уровень ставок  в рублях сохранился прежним, хотя приходится ради этого идти на определённые уступки в других моментах, что, впрочем, характерно для отношений арендодателя с арендаторами и в некризисные периоды.

Ситуация в более дорогих и престижных офисах класса "В", сдаваемых Обществом в аренду, расположенных в центре Москвы, также не внушает опасений. Правда, здесь пришлось пойти на уступки в снижении стоимости аренды, что отражает общую тенденцию изменения цен на аренду в указанном сегменте офисов.

Однако, в условиях наступившего кризиса Общество в ближайшей перспективе не планирует инвестировать средства в приобретение новых офисов, что вполне естественно для сложившейся ситуации. Вместе с тем, в дальнейшем, при условии резкого снижения цен, Общество не исключает возможности инвестиций в офисную недвижимость.

Кроме того, если за первое полугодие 2008 г. доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса "А" составляла 2%, что и внушало оптимизм инвесторам в этот сегмент недвижимости, то уже к ноябрю этот показатель увеличился более чем в 6 (!) раз  и составил 13,2%. При этом доля вакантных площадей в офисных объектах "В" класса практически не изменилась - 7%. Такая динамика увеличения доли вакантных площадей в объектах "А" класса обусловлена набирающим силу кризисом. Многие компании ранее арендовали большие площади, с перспективой дальнейшего расширения, но в условиях кризиса эта стратегия не оправдала себя, вследствие чего арендаторы съезжают в меньшие по площади офисные блоки. Арендаторы экономят таким образом денежные средства, необходимые для финансирования компании в условиях кризиса. Вышеуказанная ситуация достаточно чётко подтвердила правильность стратегии Общества инвестировать именно в офисы класса "В" площадью 200-250 кв.м, расположенные в самом центре. Арендаторы ещё в благополучные времена выбирали эти офисы исходя из того, что их деятельность диктовала им находиться в самом центре, но при этом они не были заинтересованы в разорительных расходах на аренду офисов класса "А". Привыкнув сидеть в центре, эти арендаторы после октября 2008г. обнаружили, что поиск аналогичных офисов по площади и комфорту, но по гораздо меньшей цене, возможен только за пределами Садового кольца и не вдоль крупных проспектов. Поэтому, взвесив все за или против, они обратились к нам за небольшой скидкой по цене (менее 20% в рублях) и, получив её, остались сидеть на прежнем месте.

В 3 квартале 2008 года увеличилось количество объектов офисной недвижимости, выставленных на продажу. Если во 2 квартале этот показатель составлял порядка 1,95 млн.кв.м., то в 3 квартале предложение возросло на 28% и составило 2,5 млн.кв.м. При этом важно отметить, что увеличение объема предложения произошло не за счет введения в эксплуатацию новых офисных объектов. Причиной увеличения выставленных на продажу объектов недвижимости стал финансовый кризис, а также кризис ликвидности. С одной стороны, владельцы и инвесторы опасаются снижения стоимости офисных площадей, а также уменьшения доходности объектов и стремятся реализовать их на пике стоимости. С другой стороны, кризис ликвидности, а также общая экономическая ситуация в России привели к уменьшению количества выдаваемых кредитов и дефициту финансовых средств, что в свою очередь приводит к необходимости продаже накопленных активов и объектов, приобретенных в инвестиционных целях для высвобождения денежных средств.

В структуре предложения офисных помещений на продажу продолжает доминировать доля объектов площадью более 3 000 кв.м. (64%), что объясняется предпочтениями девелоперов реализовывать бизнес-центры крупными блоками с целью упрощения дальнейшего управления объектами, а так же повышением их инвестиционной привлекательности. Однако стоит отметить увеличение доли объектов площадью от 1 000 до 3 000 кв.м. на 4%, что составляет 22% от совокупного объема предложения. По мнению специалистов компании Mayfair Properties, такое изменение обусловлено увеличением объема предложения в формате сделки "продажа" и некоторым накоплением площадей, что в условиях кризиса и снижения покупательской способности толкает владельцев выставлять на продажу офисные помещения, нарезанные более мелкими блоками с целью сокращения сроков экспозиции объекта на рынке.

По сравнению с началом 2008 года, структура предложения офисных площадей в аренду по площади не претерпела значительных преобразований. По-прежнему, в наименьшей степени на рынке представлены блоки до 100 кв.м. - всего 8% от совокупного объема предложения. В условиях ограниченного предложения таких блоков и довольно высокого уровня спроса можно прогнозировать сохранение тенденции дефицита, тем более в условиях кризиса. В целом, по итогам года однозначно можно говорить о снижении спроса на все типы сделок с коммерческой недвижимостью.

По итогам года произошли некоторые корректировки в структуре спроса на офисные площади по классу здания. Как и прежде, по количеству заявок лидируют помещения, расположенные в бизнес-центрах "В" класса, спрос на которые увеличился. Также вырос уровень спроса на помещения "С" класса. В свою очередь, уменьшился спрос на дорогие помещения в бизнес-центрах класса "А" и в особняках.

Наиболее заметное уменьшение количества поступивших заявок на аренду было получено от компаний, работающих в торговом и строительном секторах - в общем, спрос со стороны данных направлений уменьшился на 10%. В торговом секторе изменения составили 6%, в строительстве/недвижимости - 4%. Несколько увеличился спрос со стороны банковских и финансовых структур - в общей сложности рост составил 3% к предыдущему отчетному периоду (29% от общего совокупного объема спроса за 3 квартал). Однако данное увеличение произошло не за счет подбора компаниями офисных помещений в связи с расширением бизнеса или повышения класса арендуемого блока. Финансовый и банковский сектор наиболее сильно пострадали от кризиса и, таким образом, вынуждены сокращать издержки на аренду офиса, переезжая либо в меньшие по площади, либо более низкие по классу помещения.

В структуре спроса на покупку офисных площадей также произошли серьезные изменения. На 9% выросло количество заявок на приобретение блоков до 200 кв.м. Однако значительно упал спрос на блоки от 200 до 500 кв.м. - минус 13% по итогам отчетного периода, что составило 9% в общем объеме спроса. На 4% снизился спрос на площади в концептуальных бизнес-центрах по цене от $10 000 и более за кв.м.(18%), что вполне ожидаемо ввиду наметившейся тенденции снижения издержек компаниями на офисные помещения. 

Существует явный дисбаланс между спросом и предложением по офисным площадям как на продажу, так и в аренду. Спрос на большие площади все более ослабевает, а на малые (до 250 кв.м.) только увеличивается. При этом управляющим компаниям по-прежнему неудобно нанимать несколько арендаторов на, в среднем, 3000-5000 кв. м сдаваемой площади. Мы предполагаем, в связи с этим, что в условиях кризиса будет развиваться такой вид сделки как субаренда. Компании-арендаторы могут за счет сокращения штата иметь свободные площади и сдавать их в субаренду, что может стать выгодным направлением бизнеса.

Рынок земельных участков, стагнировавший, в принципе, ещё до кризиса, с начала года, осенью пошёл вниз; причём не только в плане падения цен, но и в плане резкого падения ликвидности выставленных на продажу объектов. В этой ситуации особенно уязвимым оказался рынок сельскохозяйственных участков, ликвидность которых по сравнению с земельными участками вообще всегда оставалась ниже. В кризисный же период ситуация на рынке сельхозземель стала вообще непонятной. Если рынок земельных участков с категорией под ИЖС стагнирует, но продолжает работать, то продажа сельхозземель вообще встала. В этой связи, решение руководства Общества ещё весной 2008 г. продать сельхозземли в Серпуховском районе было абсолютно верным. В настоящее время этот сегмент недвижимости в общей структуре активов Общества отсутствует.
В 2008 году в МН-фонд с различными вопросами обратилось более 11 тысяч акционеров. Порядка 77% составили почтовые обращения, из них около 20% писем поступило из Московского региона. Среди почтовых обращений наиболее распространенными были обращения по вопросам выплат по акциям (70%), по вопросам деятельности МН-фонда и обслуживания акционеров (20%), а также по вопросам, касающимся  реестра акционеров МН-фонда (10%).

Держателем реестра ОАО "МН-фонд" в 2008 году являлся специализированный регистратор ОАО "Регистратор Р.О.С.Т.".
Информация о деятельности ОАО "МН-фонд", в соответствии с требованиями Федерального законодательства,  публикуется в сети "Интернет" (устав и внутренние положения, финансовая отчетность, годовые отчеты, информация о решениях  общих собраний акционеров, в том числе решения о выплате/невыплате дивидендов и другие существенные факты). Адрес  сайта ОАО "МН-фонд" в сети "Интернет": http//mnfond.ru.

Число акционеров ОАО "МН-фонд" около 2,7 млн. физических и юридических лиц. В соответствие со ст. 52 и ст.60 Федерального Закона "Об акционерных обществах" сообщения о созыве общих собраний акционеров и бюллетени для голосования на общих собраниях акционеров ОАО "МН-фонд" не высылаются каждому акционеру, а публикуются в периодическом печатном издании - общероссийской газете "Труд".

Финансово-хозяйственная деятельность ОАО "МН-фонд" в 2008 году характеризовалась следующими показателями:
Стоимость чистых активов за 2008 год составила 118 009 тыс. руб., что на 60 520 тыс. руб. меньше стоимости чистых активов за предыдущий год.

Сумма чистых активов в пересчете на одну выпущенную акцию ОАО "МН-фонд" составила на конец 2008 года 1 ,57 рубля, т.е. уменьшилась за год на 81 копейку.

Одновременно активы ОАО "МН-фонд" за прошедший год уменьшились на 25,15%  до  149 377 тыс. руб. за счет уменьшения рыночной стоимости акций.

Дебиторская  задолженность  акционерного  общества  за  2008 год   составила 8,4 млн. руб.

Заемных средств ОАО "МН-фонд" не имеет.

Уставный капитал общества составляется из 75 млн. обыкновенных акций номинальной стоимостью 1 (один) рубль каждая.
Балансовый убыток до налогообложения  составил 40  млн. 508  тыс. рублей, налог на прибыль и другие обязательные платежи составили 3 млн. 510 тыс. рублей. В результате чего убыток акционерного общества от финансово-хозяйственной  деятельности за 2008  год  составила  44 млн. 019 тыс. рублей.

По результатам рассмотрения годового отчета общества за 2008 год  на заседании совета директоров 06 марта 2009 года, принимая во внимание отсутствие прибыли и наличие  убытка по итогам финансового  года, совет директоров вынес следующие рекомендации:
Вынести на годовое общее собрание акционеров общества вопрос о невыплате  дивидендов по акциям ОАО "МН-фонд" за 2008 год. Установить  следующий порядок выплаты ранее объявленных дивидендов за период 2005-2007г.г.: "Дивиденды выплачивать при предоставлении  в общество заявления утвержденной формы на выплату дивидендов с указанием персональных  данных  акционера, действительных  на  дату заявления".

Доход от сдачи в аренду имущества, находящегося на балансе общества, составил 22 млн. 532 тыс. рублей.

По акциям, находящимся на балансе общества, получено дивидендов на сумму   858 тыс. рублей.

Отчет о выплате объявленных (начисленных) дивидендов по акциям общества.

В течение  последних пяти лет решение об объявлении (начислении) дивидендов было принято общим собранием  акционеров ОАО "МН-фонд" по итогам 2005, 2006 и 2007 годов.

За период 2003-2004г.г. дивиденды не начислялись и не выплачивались.

Дивиденды за 2005 год были утверждены общим  собранием акционеров в размере 0,11 руб на одну акцию номинальной стоимостью 1 (один) рубль. За вычетом 9% налога на доходы в виде дивидендов размер дивидендов к выплате на одну акцию составил 0,10 рубля. Общая сумма начисленных дивидендов составила  8 млн 250 тысяч рублей.

Дивиденды за 2006 и 2007 год были утверждены общим  собранием акционеров в размере 0,22 руб на одну акцию номинальной стоимостью 1 (один) рубль. За вычетом 9% налога на доходы в виде дивидендов размер дивидендов к выплате на одну акцию составил 0,20 рубля. Общая сумма начисленных дивидендов составила  33 млн. рублей.

По состоянию на 01.01.09 г. выплачено дивидендов на общую сумму 14 515 921 рублей. Выплата дивидендов продолжается.

Причинами невыплаты дивидендов в полном объеме явилось несоблюдение акционерами порядка выплаты дивидендов, принятого общими годовыми собраниями акционеров за 2005-2007г.г, на основании которых дивиденды выплачиваются при предоставлении: заявления утвержденной формы на выплату дивидендов в общество, анкеты зарегистрированного лица регистратору общества, в случае  отсутствия такой анкеты с действительными данными у регистратора общества.

К сожалению, многие акционеры не уведомляют своевременно регистратора ОАО "МН-фонд" об изменении места жительства и паспортных данных. В результате образуется задолженность общества по дивидендам.

Сделок, признаваемых в соответствии с ФЗ "Об акционерных обществах" крупными сделками, а также иных сделок, на совершение которых в соответствии с уставом ОАО "МН-фонд" распространяется порядок одобрения крупных сделок, за отчетный период не было.

Сделок, признаваемых в соответствии с ФЗ "Об акционерных обществах" сделками, в совершении которых имелась заинтересованность, за отчетный период не было.

Изменений в составе совета директоров за отчетный период не было.

Состав совета директоров:

• Костюшина Елена Викторовна - председатель
  Г од рождения - 1953.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: генеральный директор ЗАО "ПремиумГрупп".
  Сфера деятельности - трансфер-агент.
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - 0,04%.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Хван Анатолий Максимович
  Год рождения - 1959.
  Образование высшее, кандидат физико-математических наук.
  Должность и место работы: генеральный директор ОАО "МН-фонд".
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - 0,98%.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Безъязычный Михаил Анатольевич
  Год рождения - 1971.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: зам. генерального директора ООО "Сириус-центр".
  Сфера деятельности - консультирование по вопросам коммерческой деятельности.
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - не владел.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Меренков Андрей Михайлович
  Год рождения - 1959.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: генеральный директор ООО "Готовые системы". 
  Сфера деятельности - услуги по сопровождению компьютерной техники и программного обеспечения.
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - не владел.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Коротеева Елена Валентиновна
  Год рождения - 1967.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: финансовый директор ОАО "МН-фонд".
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - 0,49%.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Головченко Ольга Рэмовна
  Год рождения - 1954.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: старший специалист ЗАО "ПремиумГрупп".
  Сфера деятельности - трансфер-агент.
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - 0,027%.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Семенова  Ольга Николаевна
  Год рождения - 1956.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: старший специалист ЗАО "ПремиумГрупп".
  Сфера деятельности - трансфер-агент.
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - 0,027%.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Крамзина Лидия Владимировна
  Год рождения - 1951.
  Образование высшее.
  Должность и место работы: бухгалтер-кассир ОАО "МН-фонд".
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - не владела.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

• Орлов Александр Иванович
  Год рождения - 1950.
  Образование высшее.
  Должность и место работы:  заместитель генерального директора ЗАО "Компания АРС-ТЦ".
  Сфера деятельности - программное обеспечение.
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - не владел.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

Сведения о лице, занимающем должность единоличного исполнительного органа в 2008 году:

• Хван Анатолий Максимович
  Год рождения - 1959.
  Образование высшее.
  Генеральный директор ОАО "МН-фонд".
  Доля участия в уставном капитале ОАО "МН-фонд" и доля принадлежащих обыкновенных акций ОАО "МН-фонд" - 0,98%.
  В течение отчетного года сделок по приобретению или отчуждению акций ОАО "МН-фонд" не было.

Коллегиального исполнительного органа ОАО "МН-фонд" не имеет.

Вознаграждение (компенсация расходов) за работу в совете директоров по результатам отчетного года  председателю и членам Совета директоров  не выплачивалось.

Генеральный директор и члены Совета директоров, состоящие в штате ОАО "МН-фонд", получали заработную плату согласно штатному расписанию.

Размер вознаграждения, выплаченный за отчетный период, в форме заработной платы Генеральному директору и членам Совета директоров, состоящим в штате ОАО "МН-фонд"  согласно штатному расписанию, следующий:

• Хван Анатолий Максимович
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - заработная плата на общую сумму  540 115,51  руб.

• Безъязычный Михаил Анатольевич
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - нет.

• Меренков Андрей Михайлович
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - нет

• Коротеева Елена Валентиновна
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - заработная плата на общую сумму    647 999,93 руб.

• Головченко Ольга Рэмовна
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - нет.

• Орлов Александр Иванович
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - нет.

• Семенова Ольга Николаевна
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - нет.

• Крамзина Лидия Владимировна
• Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - заработная плата на общую сумму  335 555,64 руб.

• Костюшина Елена Викторовна
  Вознаграждения, выплаченные за отчетный период - нет.

Сведения о соблюдении обществом  Кодекса корпоративного поведения: в отчетном периоде совет директоров ОАО "МН-фонд" не утверждал Кодекс корпоративного поведения.

Генеральный директор
А.М. Хван

Главный бухгалтер
Е.В. Коротеева