2025 год стал для рынка жилой недвижимости временем переосмысления стратегий.
После периода резкого роста цен и снижения доступности ипотеки инвесторы пересматривают привычные модели.
Главный вопрос года — где выгоднее вкладываться: в новостройки или во вторичку? И как не потерять деньги на инвестировании в недвижимость и не обращаться в МФО в надежде оформить быстрые займы с 18 лет?
Однозначного ответа нет: обе стратегии работают, но при разных целях и горизонтах. Чтобы понять, что выгоднее, нужно учесть состояние рынка, динамику цен и реальную доходность.
Что происходит с рынком жилой недвижимости в 2025 году
Российский рынок жилья вошёл в фазу умеренной стагнации после многолетнего роста.
Основные тенденции:
- Снижение спроса.После повышения ключевой ставки до 15% в конце 2024 года ипотека подорожала. По данным ЦБ, количество новых кредитов в первом квартале 2025 года снизилось на 30%.
- Льготные программы поддерживают спрос на новостройки.Государство продлило льготную ипотеку до конца 2025 года, но ужесточило условия. Средняя ставка по субсидированным программам — 8,5–9,5% годовых.
- Рост себестоимости и осторожность застройщиков.Строительные компании замедляют темпы новых проектов, особенно в регионах. Цены на материалы и логистику выросли, а спрос — ограничен.
- Сегмент вторички стабилен.Вторичный рынок адаптировался: владельцы снижают цены или предлагают скидки при быстрой сделке. В результате средняя стоимость квадратного метра по стране выросла всего на 2% за полгода — минимальный рост за пять лет.
В целом рынок стабилизировался, но стал более прагматичным: теперь решают не тренды, а расчёт.
Новостройки: плюсы, минусы, подводные камни
Инвестиции в первичный рынок по-прежнему популярны, но уже не так однозначно выгодны, как в период льготной ипотеки 2020–2023 годов.
Преимущества новостроек
- Потенциал роста цены. На этапе котлована квартиры дешевле на 20–30% по сравнению с готовым жильём. После сдачи возможна прибыль при перепродаже.
- Современные планировки и инженерия. Новые комплексы ориентированы на комфорт, что повышает привлекательность для аренды.
- Гарантии через эскроу. Средства защищены: покупатель не рискует при банкротстве застройщика.
Недостатки
- Долгая окупаемость. При покупке на раннем этапе период до получения реальной доходности — от 2 до 4 лет.
- Риски субсидированных программ. «Нулевая ипотека» от застройщиков часто означает завышенную базовую цену на 15–20%.
- Высокие эксплуатационные платежи. Новые ЖК часто дороже в обслуживании, что снижает рентабельность аренды.
- Риски задержек строительства. Несмотря на эскроу, задержки сроков всё ещё встречаются.
Вывод: новостройки остаются инструментом для тех, кто инвестирует на 3–5 лет и готов ждать роста капитала, а не ежемесячного дохода.
Вторичка: когда это инвестиционно выгоднее
Вторичный рынок в 2025 году стал более интересен инвесторам, особенно тем, кто ищет арендный доход и ликвидность.
Преимущества вторичного жилья
- Быстрая монетизация. Квартиру можно сдавать или перепродать сразу после покупки.
- Стабильный спрос. По данным ЦИАН, доля сделок с целью аренды выросла до 42% — рекордный показатель за 10 лет.
- Проверенная инфраструктура. Вторичное жильё чаще расположено в районах с готовыми школами, транспортом и бизнесом.
- Прозрачная цена. Меньше маркетинговых надбавок, чем у новостроек.
Недостатки
- необходимость ремонта и дополнительных вложений;
- отсутствие гарантий качества коммуникаций;
- возможные юридические риски при покупке.
Вывод: вторичка подходит инвесторам, которые хотят начать получать доход сразу и минимизировать строительные риски.
Что выгоднее с точки зрения аренды
В 2025 году арендный рынок стабилизировался после скачков 2022–2023 годов.
По данным Dom.RF, средняя доходность аренды составляет:
- вторичное жильё — 6,5–7,5% годовых;
- новостройки после сдачи — 5–6% годовых.
Причина — высокая стоимость новых квартир и дополнительные расходы на ремонт и меблировку.
Пример расчёта
| Параметр | Новостройка | Вторичка |
| Средняя цена (Москва) | 17 млн ₽ | 13 млн ₽ |
| Средняя аренда | 80 000 ₽ | 75 000 ₽ |
| Годовая доходность | 5,6% | 7% |
Таким образом, вторичное жильё даёт на 20–25% выше рентабельность при меньших затратах на вход.
Однако через 5 лет ситуация может измениться: новые комплексы с развитой инфраструктурой будут дорожать быстрее.
Итог: какой вариант выбрать при разных целях
Если цель — перепродажа и рост капитала
→ Новостройка. Покупка на ранней стадии и продажа после сдачи при благоприятной конъюнктуре рынка может принести 20–30% прибыли.
Если цель — пассивный доход от аренды
→ Вторичка. Стабильная доходность, готовая инфраструктура и минимальные риски.
Если цель — долгосрочное владение и сохранение капитала
→ Новостройка комфорт-класса в крупном городе. Лучше выбирать застройщика с прозрачной историей и проект с хорошей локацией.
Если важна ликвидность и быстрый возврат инвестиций
→ Вторичный рынок с возможностью оперативной продажи и аренды без ожидания ввода в эксплуатацию.
Заключение
Рынок недвижимости 2025 года стал зрелым и рациональным.
Период стремительного роста сменился временем расчёта, а выбор между новостройкой и вторичкой зависит от стратегии инвестора.
- Новостройки дают потенциал роста, но требуют времени и терпения.
- Вторичка обеспечивает быстрый денежный поток и надёжность.
В условиях нестабильности выигрывает тот, кто планирует горизонт и считает доходность, а не следует трендам.